صيانة المباني

الصيانة  لأي مبنى تعنى مجموعة التقنيات العلمية والإدارية التي تشمل  الإشراف التام  على المبنى بعد تنفيذه وطوال عمره الإفتراضى للحفاظ على مكوناته المعمارية والإنشائية والميكانيكية  وغيرها ...أو إعادة تأهيله مرة أخرى بحيث يكون صالحا للاستعمال ويؤدي وظائفه بشكل مرضى .وحيث أن جميع المباني السكنية تتدهور بمرور الزمن لذلك كان لابد من عمل الصيانة الشاملة  لهذه المباني بكافة أنواعها لحمايتها من التدهور والتلف الذي يجعلها  غير صالحة للاستعمال  مع تهديد صحة وسلامة شاغليها  ، وهناك عوامل كثيرة تؤثر على متطلبات الصيانة كعمر المبنى ، وطريقة استخدامه ، واستعمالاته ، والشروط البيئية والبنائية ، ومستوى التشطيب ، والمتطلبات القانونية .

 أهمية وأهداف الصيانة

• تخفيض التكاليف الإجمالية للمبنى.

• الحفاظ علي القيمة الاستثمارية للمبنى.

• زيادة العمر الافتراضي للمبنى.

• تحسين البيئة الداخلية للمبنى.
• الاستغناء عن الإصلاحات الكبيرة

• زيادة إنتاجية المبنى والعاملين به.

برنامج الصيانة

قبل البدء بإعداد برنامج الصيانة يجب دراسة كل من الوثائق التالية :-

1-  الرسومات التنفيذية والتعديلات التي تمت أثناء التنفيذ As Built Drawings.

2- النشرات الفنية وكتالوجات والتجهيزات والمعدات وكتيبات التشغيل الصيانة الخاصة بكل الأنظمة والاختصاصات

3- تحديد جداول الصيانة اليومية والأسبوعية والشهرية لكل اختصاص

4- تحديد الكفالات المطلوبة لكل الأنظمة والتجهيزات في المبنى وأسلوب متابعة هذه الكفالات

5- دراسة عقود الصيانة اللازم إنجازها بعد انتهاء فترة الضمان. يلاحظ: ضرورة توفر البنود المدرجة أعلاه في عقد إدارة المشروع.

 خطة برنامج الصيانة

1-هيكلية صيانة الموقع

2- هيكلية كادر الصيانة

3- استثمارات توظيف وتقييم مؤهلات كادر الصيانة

4-هيكلية وثائق الصيانة

5-جداول الصيانة اليومية والأسبوعية والشهرية والسنوية لكل اختصاص.

الصيانة البسيطة المستمر ة

وهى تتم من خلال التفتيش اليومي  على حالة المبنى السكنى والأعمال التكميلية الظاهرة ، وتحتاج متخصص في مجال الصيانة ، وأحد العمال المتدربين على الأعمال البسيطة من السباكة والنجارة والكهرباء وخلافه  والتي يمكن إصلاحها  وتشمل هذه النوعية من الصيانة الأعمال الآتية :

1.أعمال السباكة البسيطة .

2.أعمال النجارة البسيطة .

3.أعمال الدهانات البسيطة .

4.أعمال الكهرباء البسيطة .

5.بعض الأعمال المتفرقة مثل زراعة الحدائق وأحواض الزهور حول المبنى السكنى .

الصيانة التنبؤية

تعرف الصيانة   التنبؤية   بأنها  عمليات  الفحص  أوالتفتيش  المصممة   لتقييم   حالة  المباني   السكنية ، الممكن التنبؤ بمعدلات تدهورها أو مكوناتها . وتساعد الصيانة  التنبؤية  على  تفادي  التصليحات  الشاملة الغير ضرورية  لجعل  المبنى  السكنى  بحالة جيدة  . وتنفذ أعمال الصيانة الممكن التنبؤ بها بشكل دوري  ومنتظم  والتي  تكون  ضرورية  لحفظ  أداء     المواد  والمكونات ، بالإضافة إلى أعمال الإصلاح والتبديل  بعد  أن  ينتهى  عمرها  الافتراضي  وهى   بذلك   تكون   من   النوع   الذى  يعتمد  على التنبؤ  بالعمر  الافتراضي   للمواد والمكونات  المختلفة للمبنى .

الصيانة الدورية

يعتبر   هذا   النوع  من  أعمال  الصيانة  أحد أهم   الدعائم   لبرامج  الصيانة  الرئيسية  المطلوب  إنجازها   حسب  طبيعة  المبنى  السكني ،   حيث  يشتمل    هذا    البرنامج   على    أعمال  فحص  وصيانة  شاملة لكافة أجزاء المبنى  السكنى  بصفة  دورية ثابتة   زمنيا .

الصيانة الطارئة

هي   مجموعة    العمليات   التي   تتم   لإصلاح  المبنى  السكنى   نتيجة   لحدوث     تلف    مفاجئ يؤدى  إلى  عدم كفاءة عمل المبنى السكنى الغير مخطط لصيانته ، وعادة  يكون  سبب   هذا   التلف  الاستعمال   الخاطئ للمبنى  السكنى  أوعدم  تطبيق  الصيانة  الوقائية الصحيحة .

الصيانة التصحيحية

مجموعة  العمليات  التي  تتم  لإصلاح  المبنى  السكنى  حسب    خطة    زمنية  موضوعة ،  ويتم  فيها  ذلك  من  قبل  مصممي  ومنفذي  المبنى أو من  قبل  المهندسين   ذو   الخبرة  القائمين   بالصيانة لتغيير مكونات المبنى  التالفة أو التى انتهى عمرها  الافتراضى ، وكذلك  إجراء  عمليات  الإصلاح على بعض مكونات المبنى بهدف إعادة إستعمالها مرة أخرى مثل إصلاح الجزء  المتآكل  أو المتشقق  أو التالف .